Вплоть до 15 ноября включительно было заявлено более 3300 сделок по слиянию и поглощению (M&A) компаний, инвестирующих в недвижимость,на сумму 387 миллиардов $. В соответствии с данными, собранными агентством финансовой информации Thomson Reuters, это составляет 12.1% от мирового рынка M&A.
При том, что представленная сумма была накоплена за неполный год, она уже превзошла прежний рекорд, установленный в 2007 году, когда в преддверии финансового кризиса было заключено 2500 сделок общей стоимостью в 380 миллиардов $, что на тот момент составило 11.9%от мирового рынка M&A.
Но в отличие от 2007 года, не похоже, чтобы класс активов этих компаний был частью готового взорваться «пузыря» на финансовом рынке.
Многим инвестиционным фондам недвижимости (ИФН) был нанесен урон их связью с массовым закрытием магазинов и супермаркетов в США. В 2017 году эти компании чувствовали себя на широком рынке неважно. При этом сам рынок устанавливал один рекорд за другим в этом году.
Компании, занимающиеся недвижимостью, предназначенной для розничной торговли торгуются на бирже с большими скидками и это, как полагают некоторые специалисты с Уолл-Стрит, является одним из драйверов бума на M&A рынке, так как покупатели подыскивают такие ИФН, цена акций которых может быть занижена в отношении реальной стоимости их активов.
«Эти компании торгуются со значительными скидками к чистой стоимости своих активов», — поведал директор Deutsche Bank по глобальному развитию инвестиционных направлений в недвижимость, развлечения и арендуемое жилье Дрю Голдман, «Люди задаются вопросом «А действительно ли дела [с этими компаниями] обстоят так?»».
Недвижимость по слиянию и поглощению (M&A)
Возьмем, к примеру, сделку, которая обеспечила в этом году рынку M&A рекордные показатели. Речь идет о недавней покупке компанией Brookfield Property Partners (BPP) фирмы, инвестирующей в торговые центры General Growth Properties (GGP), за 27.9 миллиарда $. По данным Thomson Reuters это третья по размеру сделка за всю историю рынка M&A.
Еще до того, как информация о параметрах сделки просочилась в прессу, в BPP собирались заплатить 23$ за акцию GPP, то есть это должна была быть сделка с премией в более чем 20% к стоимости акций покупаемой компании. Даже с учетом крупной премии, многие в то время придерживались значительно более высоких оценок стоимости компании.
В октябре BPP оценивала стоимость акций GPP, в которой на тот момент владела пакетом акций в 34%, в более чем 30$ из расчета чистой стоимости активов GPP.
Это значит, что по собственным расчетам BPP, GPP стоит намного больше, чем за нее в конце концов предложили.
Пример с GGP не единичен. Две компании, которые, как и GGP занимаются крупными торговыми центрами привлекли к себе внимание потенциальных покупателей. Elliot Management Пола Сингера приобрела долю в Taubman Centers, компании стоимостью в 3.4 миллиарда $; хедж-фонд Дэна Леба Third Point Management обзавелся долей в Macerich Co., компании, оценка стоимости которой составляет 9.2 миллиарда $.
Пока на прошлой неделе не стали известны позиции хедж-фондов, акции обеих компаний торговались в пределах своего 52-недельного минимума.
Стоит заметить, что если бы не было сумятицы вызванной массовым закрытием розничных магазинов в США и это не отразилось бы на ИФН, то в этом секторе рынка процессы слияний и поглощений скорей всего не протекали бы так интенсивно.
«Если вы уберете эти факторы, скорей всего у вас в итоге получится более нормализованный год», — отмечает Дрю Голдман.
Впрочем, дело не только в ИФН
Вполне возможно, что Amazon тоже посодействовал повышению спроса на недвижимость. Предпринятый гигантом электронной коммерции «рейд» в стан противника, и в том числе приобретение в июне сети Whole Foods, еще раз подчеркнул неизбывность потребности в собственности из камня и цемента даже для интернет-компаний.
«Если вы обратите внимание на Amazon и приобретение ею Whole Foods, то заметите, что многими эта сделка была воспринята как подтверждение необходимости «поженить» кирпичи и технологические платформы», — прокомментировал ситуацию партнер и юрист специализирующийся на M&A в Kirkland&Ellis Стивен Томлинсон.
В логистическом секторе в 2017 году также наблюдалась повышенная активность в отношении сделок с недвижимостью.
«В целом, логистический сектор, — если вы обратите внимание как на публичные компании, так и частные, — логистический сектор сейчас очень «разогрет»», прокомментировал две крупные сделки с китайскими инвесторами Дрю Голдман.
Вот эти сделки:
- В июле китайский инвестбанк Nesta Investment Holdings купил крупнейшую в Азии логистическую компанию Global Logistic Properties за 4 миллиарда $
- Другой китайский инвестбанк – China Investment Corp в июне приобрел гиганта европейской логистики компанию Logicor за 13.8 миллиарда $.
Консолидация активов логистического сектора выросла во всем мире, так как потребность производителей в площадках для хранения и средствах распространения товаров по всему миру постоянно увеличивается.
«В значительной степени это результат взаимодействия технологического фактора и бизнесов, занимающихся логистикой», отмечает Томлинсон, «Это тот род бизнеса, в котором масштаб и зона охвата воспринимаются, как очень значимые факторы».